中国.习大大猛泼冷水 中国房市热潮不再

2020-05-22
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在政府打压下,中国6月新房价格依然较去年同期上涨10.3%,已是连续45个月上涨。不过,1线城市涨幅已停滞,改由2、3线城市接棒。

7月30日,中共权力核心的中央政治局召开会议,讨论当前经济局势和部署下半年经济工作。在备受关注的房地产议题上,儘管外界呼吁鬆绑调控救经济的声浪高涨,但会议最后仍定调「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位」,以及「不将房地产作为短期刺激经济的手段」,确定了延续房市调控的政策方向,也大大泼了市场一盆冷水。

鬆绑无望,31日A股开盘后,房地产类股「无悬念」带头下杀,135档个股平均跌幅1.51%,当日市值蒸发将近550亿元(人民币,下同)。在港股上市的中国房企也应声重挫,累计7月31日和8月1日两个交易日,融创中国和碧桂园两大巨头跌幅均超过4%。

中小型房企 淘汰趋势加速

说到中国房市政策的转变,习近平自2012年接任中共中央总书记之后,走了一条与江泽民和胡锦涛时代迥然不同的道路,他重用了中央财经办主任刘鹤,开始着手推动提升经济品质的结构性供给侧改革,而挤掉房市泡沫便是当中一项重任。习近平也确实「一路走来,始终如一」,即使面对当前经济成长明显放缓,而刺激房地产又不失为一帖特效药,仍未动摇他的「房住不炒」决心。

事实上,当前中国房地产市场并非步入衰退週期,而是行业和市场都陷入了畸形发展,致使官方对房市不敢轻忽大意,抑制房价的调控措施有增无减。

从行业看,出现大者恆大,中小型房企却加速淘汰的趋势。根据中国人民法院公告网的数据,今年截至7月底,已有274家房地产公司宣告破产。7月24日当天更一口气有3家加入破产行业列,市场预估全年破产家数可能会突破500家;而这些倒闭的,几乎都是不敌景气而出局的中小型房企。

中国房企的大洗牌恐怕会持续多年。重庆市前市长黄奇帆日前就忧心地指出,今后10几年,中国房企数量会减少2/3以上。据中国统计局数据,截至2018年底,中国共有近96000家房企,按照黄奇帆的说法,未来10几年将有6万多家房企被淘汰。

但另一方面,大型房企却凭着充足的银弹和长期的囤地,持续鲸吞市场。根据中国房地产业协会公布的「2019中国房地产开发企业500强」报告,2018年中国500强房企销售总额达9.9兆元,年增17.1%。依销售额计算,500强房企的市占率达66.01%,较上年提升2.77个百分点。

再从市场看,胡温时期由京沪广深等一线城市领涨房价的时代,在习近平上台后逐渐出现变化,1线城市受到重点「关注」后,房价得到有效抑制,但2、3线城市却接棒轮流大涨。例如,2016年之后,合肥、苏州、厦门、南京等2线城市房价开始狂飙,这4城市还因此被冠上「房价4小龙」的称号。

中国国家统计局每月定期追蹤70个大中型城市房价,以2019年6月数据看,70个城市整体新房价格较去年同期上涨10.3%,已是连续45个月上涨;逐月看,6月房价较5月上涨0.6%,为连续50个月上涨。值得注意的是,「房价4小龙」涨势已经放缓,取而代之的是无锡、西安、呼和浩特、洛阳等2、3线城市。

紧缩资金流 房市难有起色

在这种情况下,监管部门只好像电玩「打地鼠」一般,针对房价强冒出头的城市进行控管,因此有了「一城一策,因城施策」这种对症下药式、却治标不治本的房市政策。中国各地方政府调控房市的措施可谓五花八门,但多从限购、限价两大手段衍生而出,而调控措施推出的频率有日益密集的趋势。据中原地产研究中心统计,2019年上半年,全中国房地产调控次数达251次,比去年同期的192次增加31%。

另外,掐住房市上游的资金流,成为新的调控策略。房地产业专家统计,2019年来,收紧房地产资金链的政策超过15次。具体看,中国政府正从开发贷放、房地产信託到内债外债、私募等方面,全面紧缩房地产行业的融资管道。

在中共中央政治局会议确定了「不可炒房、不靠刺激房市救经济」两大主轴后 ,短期看,中国房市势必要面对许多官方「棒子」的伺候,回暖的机会微乎其微,房企苦日子还有得熬。…(本文节自财讯587期,详全文)

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